금융위원회는 스트레스 DSR (총부채원리금상환비율) 2단계를 9월 1일부터 시행한다고 발표했습니다.
이 단계에서는 변동형, 주기형, 고정형 주택담보대출에 대해 스트레스 금리의 50%를 반영하며, 대상은 은행 주담대와 신용대출, 2 금융권 주담대로 확대됩니다.
당초 7월 시행 예정이었으나, 서민과 자영업자 지원 대책 및 부동산 PF 시장의 안정성을 고려해 2개월 정도 늦춰졌습니다. 9월부터는 기본 스트레스 금리가 0.75%로 설정되고, 신용대출 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 적용됩니다.
이 조치는 서민과 자영업자의 어려움을 해소하고 부동산 PF 시장의 연착륙을 지원하기 위해 마련되었습니다.
그렇다면 DSR 이란 무엇일까요?
DSR 이란 ?
DSR 이란 총부채원리금상환비율로서, 채무자(돈을 빌리는 사람)의 연간 소득에서 전체 금융 부채 중 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말해요.
쉽게 말해, 소득에서 갚아야 할 돈의 비율을 정하여 대출의 한도를 정하는 방법으로 개인이 가지고 있는 전체 부채를 기준으로 대출 한도(빌릴 수 있는 돈의 상한선)를 정하는 방법입니다.
DSR 계산 방법
DSR 계산은 개인이 가지고 있는 주택담보대출 이외에도 마이너스 대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 대출금과 원리금을 합한 것을 기준으로 세우고 개인의 소득 대비 대출이 가능한 일정 비율(%)을 구하는 것입니다.
즉, 모든부채 / 연간소득금액 X 100이라고 볼 수 있습니다.
DSR 측정 방법은 소득 이외에도 대출 금리, 대출 만기시점에 따라 대출 한도액이 다른데요, 소득이 많을수록, 대출금리가 낮을수록, 대출 만기시점이 길수록 대출한도가 높게 책정됩니다.
참고로 대출금액이 1억 원이 넘으면 DSR 40% 이내로만 대출을 받을 수 있는 규제가 있으므로, 주의해야 합니다. 하지만 전세대출이나 소액 신용대출 등 서민들의 주거와 생계에 밀접한 대출은 DSR 규제에서 제외됩니다.
예를 들어, 연간소득 5천만 원인 직장인이 아무 부채도 없이 주택담보 대출을 받을 시, 고정금리로 계산하면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
| 연간소득 | 50,000,000 | |
| 주택담보대출 | 대출금(원) | 350,000,000 |
| 대출기간(월) | 360 | |
| 금리(연) | 4.00% | |
| 월 납입 원금 | 504,287 | |
| 월 납입이자 | ₩1,166,667 | |
| 월상환액 | 1,670,954 | |
| DSR 계산(%) | 40% | |
하지만 2024년 9월부터 시행되는 스트레스 DSR 2단계 시행됨에 따라 대출 한도가 줄어들게 되는데요, 그렇다면 스트레스 DSR 이란 무엇일까요?
스트레스 DSR 이란?
스트레스 DSR 이란 DSR 비율을 산정할 때, 일정 수준의 가산금리를 부과하여 대출 한도를 낮추는 규제입니다. 즉, 금리 가산하여 금리를 올림으로써 대출액 한도를 줄이는 것이에요.
현재 스트레스 DSR 규제 진행상황은 아래와 같습니다.
- 1단계: 2024.02~2024.08 시행
- 2단계: 2024.09~2025.06 시행 예정
- 3단계: 2025.07월부터 시행 예정
스트레스 DSR 단계별 시행 방식과 적용시기 상세내용은 아래와 같습니다.
스트레스 DSR 단계별 시행 방식과 DSR 2단계 (24.9월부터 적용)
| 단계 | 1단계 | 2단계 | 3단계(잠정) | |
| 시행시기 | (기존)‘24.2월~’24.6월 | (기존)‘24.7월 | (기존)‘25년 초 | |
| (변경)‘24.2월~’24.8월 | (변경)’24.9월 | (변경)’25.7월 | ||
| 적용대상 | 은행권 | 주택담보대출 | 주담대+신용대출 | 주담대+신용대출 + 기타대출 |
| 2금융권 | - | 주택담보대출 | 주담대+신용대출 + 기타대출 | |
| 스트레스 금리 | 기본 스트레스 금리의 | 기본 스트레스 금리의 | 기본 스트레스 금리의 100% 적용 |
|
| 25% 적용 | 50% 적용 | |||
이에 따라 올해 9월부터 적용되는 스트레스 DSR에 따른 대출 금리변화는 아래와 같습니다.(변동 금리 기준입니다.)
- 스트레스 금리 1단계: 제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해 올 상반기(2.26일~6.30일)에는 상기 산식에 따른 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용되며, ‘25년부터는 그대로(100%) 적용한다. 이에 따라 올 상반기에 적용되는 스트레스 금리는 하한금리 1.5%에 25%를 적용한 0.38%(소수점 셋째 자리에서 반올림)로 운영된다.
- 스트레스 금리 2단계: 금리 인상은 0.75%로 설정되며, 이는 올해 상반기 기본 스트레스 금리(1.5%)의 가중치가 25%에서 50%로 상향된 결과입니다.
- 스트레스 금리 3단계: 3단계 시행 시 하한금리 1.5%의 100%인 1.5%가 적용됩니다.
- 차주별 DSR 최대 대출한도는 다음과 같이 조정될 예정입니다.
- 은행권 및 제2금융권 주담대: 변동형, 혼합형, 주기형 대출 유형에 따라 약 3~9%의 한도 감소가 예상됩니다.
- 은행권 신용대출: 금리 유형 및 만기에 따라 약 1~2%의 한도 감소가 있을 것으로 보입니다.
스트레스 DSR 단계별 계산
스트레스 DSR 시행 시 단계별로 계산하면 다음과 같습니다.
주택담보대출 금리 4.0% 기준으로,
- 스트레스 DSR 1단계 적용 = 4% -> 4.38%로 인상
- 스트레스 DSR 2단계 적용 = 4% -> 4.75%로 인상
- 스트레스 DSR 3단계 적용 = 4% -> 5.50%로 인상
스트레스 DSR 2단계 적용 시 주택담보대출 한도 변화
| 구분 | 금리(소득 5,000만원 기준) | 금리(소득 1억원 기준) | ||
| 변동 | 고정(혼합) | 변동 | 고정(혼합) | |
| 기존 | 33,000 | 33,000 | 66,000 | 66,000 |
| DSR 1단계 | 31,500 | 32,000 | 63,000 | 64,000 |
| DSR 2단계 | 30,000 | 31,000 | 60,000 | 62,000 |
| DSR 3단계 | 28,000 | 30,000 | 56,000 | 59,000 |
예를 들어, 소득 5000만 원인 차주(채무자)가 30년 만기 변동형 주담대를 받을 경우 기존 한도가 3억 3000만 원에서
- 스트레스 DSR 1단계 시행 시, 3억 1500만 원으로,
- 스트레스 DSR 2단계 시행 시, 3억 원으로,
- 스트레스 DSR 3단계 시행 시, 2억 8천만 원으로,
줄어들게 됩니다.
그러나 스트레스 DSR의 적용으로 인해 실제 대출한도가 제약되는 고 DSR 차주는 약 7~8%에 불과하며, 90% 이상의 대부분 차주는 기존과 동일한 한도와 금리를 유지할 것으로 예상됩니다.
DSR 계산기
자신의 DSR 계산은 네이버 DSR 계산기에서 대략 쉽고 간략하게 책정하실 수 있어요.
나의 DSR 비율 확인하기
오늘은 DSR 이란 무엇인지, 또한 현재 시행되고 있는 스트레스 DSR 이란 무엇인지 알아보았습니다.
금융당국은 현재 높은 부동산 가격으로 인해 늘어난 국민들의 가계부채를 스트레스 DSR이 질적 개선에 기여하고, 금리 하락 시 대출 한도 확대를 제어하는 역할을 할 것이라고 강조했으며, 가계부채 증가 추이를 밀착 모니터링하며 안정적으로 관리할 계획이라고 밝혔습니다.
과연 서울의 부동산 가격은 어떻게 될까요~?
다음 시간에는 스트레스 DSR 영향에 따라 부동산 가격이 올라갈지, 아니면 내려갈지 과거의 통계를 바탕으로 예상해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
감사합니다.