임차권등기명령 ? 집주인이 보증금을 안준다면? 임차권등기명령 신청 방법, 전세사기 대처방법 정리

최근 전세사기 가 급증하고 있는데요, 집주인이 잠수를 타거나 보증금을 안 줄 때, 꼭 필요한 것은 임차권등기명령 입니다.

오늘은 최근 급증하고 있는 전세사기 이면서, 제가 지금 현재 겪고 있는 문제인 보증금반환이 늦어질 때 먼저 어떻게 대처를 해야 하는지 포스팅하도록 하겠습니다.

 

목록

• 1.임차권등기명령 이란
• 2.임차권등기명령 신청절차 및 신청자격
• 3.임차권등기명령 신청 방법
• 4.임차권등기명령 신청서
• 5.임차권등기명령 전 이사

임차권등기명령 이란

임차권등기명령 이란 임차인이 임대차계약에 따른 자신의 권리(임차권)를 보호하기 위해 임대차보증금 반환청구권 등을 부동산 등기부에 기록하여 공시하는 절차입니다. 

 

이는 주로 주택임대차보호법에 의해 규율되며, 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장하기 위해 사용됩니다. 임차권등기명령을 통해 임차인은 임대인의 재산에 대해 우선변제권을 확보할 수 있게 됩니다.

 

쉽게 말해, 근저당이나 기타 채권이 잡히지 않은 깨끗한 상태에서 부동산 계약을 체결하고 계약서에 확정일자를 받은 후 이사 가는 당일 이사 가는 거주지 근처의 주민센터에서 전입신고를 마치게 되면 임차인은 현 거주지에 대한 우선변제권 및 대항력을 가지게 됩니다.

대항력

대항력 이란 이미 '유효하게 성립한 권리관계를 제삼자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능'입니다.

대항력 있는 임차인이란 임차인이 거주하는 주택이 경매로 넘어가게 되더라도, 경매 낙찰자에게 대항하여 보증금 전액 또는 일부라도 지킬 수 있는 힘을 지닌 임차인을 말합니다.

우선변제권

우선변제권이란 '주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것'으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말해요.

 

오늘은 임차권등기명령에 관한 포스팅으로 대항력과 확정일자, 그리고 우선변제권에 대한 자세한 내용은 다음 포스팅에 다루도록 하겠습니다.

임차권등기명령 신청절차 및 신청자격

임차권등기명령 신청 절차는 다음과 같으며, 신청자격은 임차인이 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결하고, 계약에 따른 보증금을 완납한 경우 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

임차권등기명령 신청 요건

1. 임대차가 끝난 후에 신청할 수 있습니다.
2. 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제1항).
3. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.

• 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
• 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
• 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익 할 수 없게 되고, 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
• 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
• 대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우
• 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우

신청절차

1. 사건의 표시 : 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 대리인이 신청 :  성명과 주소
3. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
4. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
5. 신청의 취지와 이유(가장 중요한 부분입니다. 임대차계약 종료 의사표시를 한 증거를 제출합니다.(내용증명서, 문자메시지, 카카오톡의 경우 답변이 필요하며 서로의 관계에 대한 성명, 거주지, 명확한 거절의사가 기재되어야 하며 통화녹음의 경우 속기사를 통하여 문서화시켜야 합니다.)

신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재합니다.

 

임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다.

임차권등기명령 신청 방법

1. 필요 서류

임차권등기명령 신청서 제출 시, 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)는 아래와 같습니다.

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
2. 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
3. 임대차계약증서
4. 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
5. 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
6. 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

참고로 임차인은 임차권등기명령의 신청과 이에 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

2. 신청 방법

임차권등기명령 신청 방법은 관할 지방법원에 1) 직접 방문하거나 2) 온라인으로 신청할 수 있습니다. 직접 방문하신다면 관할법원에 임차권등기명령 신청서와 필요 서류를 제출합니다. 이 과정은 대리인을 통해서도 진행할 수 있습니다.

3. 심사 및 결정 

법원은 제출된 서류를 심사하여 임차권등기명령을 결정합니다. 심사기간은 서류제출 후 3일에서 최대 21일까지 발생할 수 있으나, 평균적으로 10일 이내에 완료되며 이 과정에서 추가 서류 제출이 요구될 수 있습니다.

4. 등기 실시

법원의 결정이 나면, 임차인은 해당 결정문을 가지고 등기소에 임차권등기를 신청합니다.

임차권등기명령 신청서

신청서 작성 : 양식모음 - 민원안내 - 전자민원센터 (scourt.go.kr)

29_주택임차권등기명령신청서 (2).hwp

0.02MB

주택임차권등기명령 신청서류를 첨부드리며, 최신본의 경우 법원 웹사이트에서 다운로드할 수 있습니다.

 

임차권 등기명령 신청서를 작성하는 자세한 방법은 아래의 포스팅을 참고하여 주세요.

임차권 등기명령 신청서 양식 및 작성방법(전세사기 안당하는법)

임차권등기명령 중요성

다시 한번 임차권등기명령에 대한 중요성을 말씀드리겠습니다.

1. 보증금 보호: 임차권등기명령을 통해 임차인은 임대차보증금을 보호받을 수 있으며, 임대인의 재산이 매각되더라도 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
2. 법적 분쟁 예방: 등기를 함으로써 임차인의 권리가 명확히 공시되므로, 임대인과의 잠재적인 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 타 거주지로의 이사: 임차권등기명령 신청을 완료한 상태에서는 등기부등본에 명백하게 현 목적물에 대한 대항력과 우선변재권이 기재되므로 마음 놓고 이사를 가실 수 있습니다.

그렇다면 임차권등기명령 전에 꼭 이사를 가야 하는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

임차권등기명령 전 이사

임차권등기명령 신청 전에 이사를 꼭 가야 하는 경우, 몇 가지 중요한 점을 알아두어야 합니다.

1. 동일한 대항력을 유지하고 있는 직계혈통의 가족 필요
2. 전입신고 시 가족 중 일부는 현 거주지에 남겨두기
3. 이사를 갈 때에는 일부 짐을 남겨두기

임차인 이외에 직계혈통의 가족이 현 거주지에 대한 전입신고가 함께 되어있다면 동일한 대항력이 적용되므로, 임차인 혹은 직계혈통의 가족을 남겨두고 이사를 할 수 있습니다.

 

이때, 변경할 거주지로의 전입신고를 할 때는 반드시 임차인 혹은 직계혈통의 가족 중 한 명은 전입신고를 하지 않아야 기존 거주지에 대한 대항력이 유지됩니다.

 

직계가족에 대한 범위는 추후 포스팅에서 정리하여 드리겠습니다. 또한 이사를 가실 때에는 가능하면 짐을 일부 남겨주시는 게 좋으며, 대항력을 유지하고 있기 때문에 임대인 등에게 출입권한(열쇠, 비밀번호 등)을 절대 주어서는 안 됩니다.

 

임차권등기명령은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 수단이므로, 임대차 계약을 체결할 때는 이러한 절차에 대해 충분히 이해하고 필요한 경우 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 

 

또한 임대인이 보증금 해결 등을 위해 임차권등기명령 선 말소 등을 요구할 수 있는데, 절대 흔들리지 마시고 말소하시면 안 됩니다. 

 

오늘은 주택 임차권등기명령 신청 및 정보에 대해 알아보았습니다. 의/식/주는 인류의 존속에 있어서 가장 중요한 요소입니다. 그러나 현대까지도 이러한 기본 권리를 누리시지 못하는 분들이 너무나도 많습니다. 모든 분들이 하루빨리 거주지에 대한 불안감에서 해방되기를 간절히 소망합니다.

감사합니다.