전세계약 주의사항, 부동산 계약 절차, 전세계약서 작성법 알아보기

최근 각종 전세가기가 늘어나고 있는데요, 오늘은 전세계약 주의사항, 전세계약 시 유의사항 및 부동산 계약 절차와 전세계약서 작성법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

부동산 계약 절차

부동산 계약, 특히 전세 계약은 큰 금액과 장기간의 약속이 포함되어 있기 때문에, 계약 절차는 다소 복잡하고 주의 깊게 진행해야 합니다.

 

첫 번째 목차에서는 전세 계약을 준비하고 있는 분들을 위해 기본적인 절차와 주의해야 할 사항들을 순서대로 안내하겠습니다.

1. 시장 조사 및 매물 확인:

전세를 원하는 지역과 조건에 부합하는 매물을 찾습니다. 부동산 중개업소 방문, 인터넷 검색, 모바일 앱 활용 등 다양한 방법을 통해 정보를 수집합니다.

 

최근에는 온라인 시장이 굉장히 발달하여 있으므로, 디딤돌, 버팀목 등 Hug 정부 안심전세대출을 받으시는 분들은 다O, 피터O 좋은 방 구하기나 네이버 부O산앱 등을 활용하여 대출이 가능한 목적물을 먼저 탐색하시기 바랍니다.  

2. 매물 답사 및 조건 협의:

실제 매물을 방문하여 상태를 확인하고, 필요한 경우 조건에 대해 집주인 또는 중개인과 협의합니다.

위치, 주변 환경, 집의 상태 등을 면밀히 확인하세요. 특히, 가장 중요한 집안 상태를 확인하며 누수, 보일러 작동 등을 확인합니다.

3. 실거래가, 권리분석 확인:

인근 실거래가를 확인하여 적정 전세금인지 평가합니다. 권리분석은 주택의 등기부등본과 건축물대장을 통해 건물상태와 집주인이 실제 소유주인지, 타인에게 전세권 설정 등이 되어있지 않은지 확인하는 과정입니다. 

1. 등기부 등본에서 확인해야 할 사항:

등기부 등본은 부동산의 소유권 및 권리 상태를 확인할 수 있는 중요한 문서입니다. 여기서 주로 확인해야 할 내용은 다음과 같습니다.

1. 소유권: 현재 소유자가 누구인지, 그리고 소유권 이전의 역사가 어떻게 되는지 확인합니다. 저당권 및 담보권 설정 여부: 해당 부동산에 저당권이나 다른 담보권이 설정되어 있는지 확인합니다. 만약 설정되어 있다면, 이는 매매 후에도 그 부담을 인수해야 할 수 있으므로 주의해야 합니다.
2. 가압류, 가처분 등의 기록: 부동산에 대한 가압류나 가처분 등의 기록이 있는지 확인합니다. 이는 해당 부동산이 법적 분쟁의 대상이 될 수 있음을 의미합니다.
3. 근저당 설정 여부: 부동산 구매 시 대출을 받을 예정이라면, 근저당 설정 여부도 중요합니다. 기존의 근저당이 많을수록 새로운 대출을 받기 어려울 수 있습니다.

2. 건축물 대장에서 확인해야 할 사항:

건축물대장은 해당 부동산의 건축 관련 정보를 담고 있는 문서로, 다음과 같은 사항들을 확인할 수 있습니다.

1. 건축물의 용도: 건축물이 어떤 용도로 사용되고 있는지, 예를 들어 주거용인지 상업용인지 등을 확인합니다.
2. 건축 연도 및 구조: 건축물이 언제 지어졌으며, 어떤 구조로 되어 있는지 확인합니다. 이는 건축물의 내구성 및 안전성 평가에 중요한 정보입니다.
3. 건축 면적 및 층수: 건축물의 전체 면적과 층수를 확인합니다. 이는 부동산의 가치를 평가하는 데 중요한 요소 중 하나입니다.
4. 토지 이용 계획 및 건축 규제: 해당 건축물이 위치한 토지의 이용 계획과 건축에 대한 규제 사항을 확인합니다. 예를 들어, 재건축이나 리모델링을 계획하고 있다면 이러한 규제 사항을 알아야 합니다.

부동산 계약 시 이러한 문서들을 꼼꼼히 검토하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 이해하지 못하는 부분을 명확히 해야 합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 금전적 손실을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.

 

4. 전세대출 실행 가검토(대출이 필요한 경우):

대출이 필요하다면, 어떤 대출상품이 나에게 얼마큼 나올 수 있으며 해당 목적물이 적합한지 금융기관에서 가검토를 진행합니다.

5. 계약 의향서 작성 (선택사항):

계약 의향서는 계약의 사전 단계에서 작성할 수 있으며, 양측이 계약에 대한 의지가 있음을 명시적으로 나타냅니다. 계약금(보통 전세금의 10%)을 지불하는 경우가 많습니다.

6. 표준임대차계약서 작성 및 검토

계약서에는 전세금, 계약 기간, 인도일, 하자 보수 책임 등의 조항이 명시되어야 합니다. 특히 최근 급증하는 전세사기로 표준계약서가 갱신되고 있습니다. 최신 표준계약서를 확인하여, 개정된 사항이 있는지 확인하여 작성합니다.

[별지 제24호서식] 표준임대차계약서(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙).pdf

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최신 표준임대차계약서 개정본은 국가법령정보포털에서 확인하실 수 있습니다. 

7. 계약금 지급

계약서에 서명하고 계약금을 지급합니다. 계약금은 전체 전세금의 일부(보통 5~10%)로, 이는 나중에 전세금에 포함됩니다.

8. 잔금 지급 및 전세권 설정

계약일로부터 약정된 날짜에 잔금을 지급하고, 전세권 설정을 위한 절차를 진행합니다. 전세권 설정은 세입자의 권리를 보호하기 위한 중요한 절차입니다.

8. 인도 및 입주

잔금 지급이 완료되고, 집주인으로부터 집의 열쇠를 받아 입주합니다. 이 시점에서 입주 전 점검을 실시하여, 약속된 조건이 잘 이행되었는지 확인합니다. 

9. 전세반환보증보험 가입 

전세반환보증보험을 가입하여, 혹시 모를 보증금 사고에 대해 대비합니다. HUG안심대출을 이용하시는 경우, 대출 가입 시부터 함께 의무가입 되므로 안심하실 수 있습니다.

전세계약서 작성시 주의사항

전세계약서 주의사항

1. 계약서 작성: 계약서는 반드시 서면으로 작성해야 합니다. 구두 계약은 법적 효력이 떨어질 수 있습니다.

2. 계약 당사자 확인: 임대인의 신분증과 등기부 등본을 통해 소유주가 맞는지 확인해야 합니다.

3. 보증금 반환 조건 명시: 보증금 반환에 대한 조건과 시점을 명확히 기재해야 합니다.

4. 임대 기간 명시: 계약 시작일과 종료일을 명확하게 기재해야 합니다.

5. 임대료(전세금) 명시: 전세금의 액수와 지급 방식, 지급 시점을 명확히 기재합니다.

6. 계약서 등본 교부: 계약서는 임대인과 임차인 모두가 서명한 후 각자 한 부씩 보관해야 합니다.

임차인에게 도움이 되는 특약 사항

임차인에게 도움이 되는 특약사항은 다음과 같습니다. 가장 중요하면서 필요한 사항의 경우 첫 번째 0번으로 기재해 놓았습니다.

0. 목적물 심사 부적합으로 인한 계약 파기 :

전세자금 대출 시, 전세 목적물 하자로 인하여 대출이 불가능한 경우가 있습니다. 이를 대비하여 대출 심사 부적합 시 전세계약 파기 후 가계약금 반환하는 특약을 기재합니다.

0. 목적물 현 권리상태 전입신고 익일시까지 유지 :등기부등본 상 근저당이 없고 기타 채권이 없는 말끔한 상태의 목적물 권리상태를 전입신고 익일까지 유지합니다. 이에 관련한 이유는 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 

전입신고 확정일자 받는법 / 집의 보증금을 지키고 싶다면?!

0. 전세반환보증보험 신청완료시까지 현 권리상태 유지:

HUG전세자금 대출을 이용하실 경우, 대출과 함께 전세반환보증보험을 가입하게 되지만, 별도로 가입하여야 하는 경우 가입 시까지 목적물에 대한 깨끗한 권리상태가 필요합니다. 

 

보통은 전입신고 익일시까지 근저당 등의 설정금지 조항을 넣어놓지만, 전세자금반환보증보험을 가입하신다면 가입신청시까지 깨끗한 권리상태를 유지하는 조항을 넣어서 전세보증보험을 꼭 가입하시기 바랍니다.  

 

나머지 특약사항은 임대인의 동의가 필요한 경우이므로, 일방적으로 요구할 시 계약에 어려움이 따르므로 참고하시기 바랍니다. 

1. 보증금 반환 시점 및 방법 구체화: 보증금을 계약 종료일 혹은 이사 나가는 날에 반환받을 수 있도록 명시하고, 반환 방법에 대해서도 구체적으로 기재합니다.

2. 임대인의 중도 매매 시 조치: 임대인이 계약 기간 중 부동산을 매각할 경우, 보증금 반환과 관련하여 임차인의 권리를 보호하는 조항을 포함합니다.

3. 수선 및 유지 보수 책임: 임대 기간 중 필요한 수선이나 유지 보수의 책임 소재를 명확히 합니다. 일반적으로 큰 수선은 임대인이, 일상적인 유지 보수는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

4. 계약 갱신 요구권:

계약 기간이 종료되어도 임차인이 우선적으로 재계약할 수 있는 권리를 명시합니다.

5. 전세금 인상률 제한: 재계약 시 전세금의 인상률을 제한하는 조항을 포함하여, 임차인이 예상치 못한 전세금 인상에 대비할 수 있도록 합니다.

6. 이사 시 피해 보상:

임차인이 이사를 나갈 때 발생할 수 있는 피해에 대한 보상 방안을 명시합니다. 예를 들어, 이사로 인한 벽지나 바닥 손상에 대한 처리 기준을 명확히 합니다.

7. 임차인의 계약 해지 권리:

특별한 사정으로 인해 임차인이 계약을 조기 해지할 수 있는 권리와 그에 따른 위약금 등을 명시합니다. 전세계약서 작성 시 위와 같은 주의사항과 특약 사항을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하고, 임대인과의 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

 

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 계약압니다. 따라서 모든 절차를 신중하게 진행하셔서 피해보시는 일이 없으시기 바랍니다.

감사합니다.