전입신고 확정일자 받는법 / 집의 보증금을 지키고 싶다면?!

부동산 계약 시 전입신고 확정일자 과연 무슨 말일까요?

또한 대항력 과 우선변제권은 무슨 차이가 있을까요?

 

전입신고 및 확정일자는 부동산 임대차 계약과 관련하여 매우 중요한 두 가지 절차입니다. 이 둘은 임차인의 권리 보호와 관련하여 서로 다른 역할을 합니다.

 

오늘은 최근 각종 전세사기로 앓고 있는 피해자분들이 더 이상 나오지 않기를 바라면서, 부동산 계약 시 전세사기를 예방할 수 있는 가장 중요한 전입신고와 확정일자에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.

전입신고

 전입신고는 한국에서 주거지 이동이 있을 때, 새로운 주소로 주민등록상의 주소를 변경하는 절차입니다. 이는 주민등록법에 따라 주소지 변경이 발생했을 때 반드시 해야 하는 법적 의무입니다.

 

전입신고는 주거지 이동 후 14일 이내에 가까운 주민센터(동사무소)나 정부 24 온라인 사이트에서 진행하실 수 있습니다.https://www.gov.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&HighCtgCD=A01010&CappBizCD=13100000016

전입신고 | 민원안내 및 신청 |정부24

1. 전입신고 목적

전입신고의 주된 목적은 개인의 주소 변경 사실을 관할 지방자치단체에 알려, 주민등록상의 주소 정보를 최신 상태로 유지하는 것입니다. 이를 통해 선거권 행사, 각종 공공서비스의 이용, 우편물 수령 등 주민의 기본적인 권리와 편의를 보장합니다.

 

전입신고 절차

1. 준비물: 전입신고를 위해서는 신분증, 주민등록등본, 임대차계약서(임차인의 경우), 전세계약서 또는 매매계약서(해당되는 경우) 등이 필요할 수 있습니다.
2. 신고 방법: 전입신고는 직접 주민센터를 방문하거나, 정부 24 온라인 사이트를 통해 할 수 있습니다. 온라인으로 신고할 경우에는 공동인증서(구 공인인증서) 또는 휴대폰 인증이 필요합니다.
3. 신고 기한: 주거지 이동이 있을 경우, 이사한 날로부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 기한을 넘길 경우 벌금이 부과될 수 있습니다.

2. 전입신고 중요성

1. 대항력 확보: 임대차계약을 체결한 임차인이 전입신고를 함으로써 임대차계약에 대한 대항력을 가지게 됩니다. 이는 임대인이 임대차계약을 임의로 해지하거나 주택을 제3자에게 판매하는 등의 경우에도 임차인의 거주권이 보호됨을 의미합니다.
2. 행정 서비스 이용: 주소지에 따라 각종 정부 및 지방자치단체의 서비스 이용에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 자녀의 학교 배정, 건강보험료 산정, 각종 세금 고지 등이 해당 주소지를 기준으로 이루어집니다.
3. 선거권 행사: 선거 시 자신의 주소지 관할 선거구에서 투표할 수 있으므로, 주민등록상의 주소지 정보가 정확해야 합니다. 전입신고는 주거지 변경 시 반드시 수행해야 하는 절차이며, 이를 통해 다양한 법적 및 행정적 이점을 누릴 수 있습니다.

대항력 이란?

대항력 :  이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘

 

 대항력이란 임대차 계약이 성립된 후, 임차인이 그 임대차 계약을 제3자에게 주장할 수 있는 법적 힘을 의미합니다. 즉, 임대차 계약의 효력을 임대인 뿐만 아니라, 임대인의 채권자나 후순위로 부동산을 취득한 제3자에게도 주장할 수 있는 권리입니다.

 

대항력이 확보되면, 임차인은 부동산이 매도되거나 경매에 넘어가는 등의 상황에서도 거주권을 보호받을 수 있습니다.

1. 대항력 확보 조건

대한민국의 경우, 대항력을 확보하기 위한 주된 조건은 다음과 같습니다.

1. 전입신고: 임차인이 실제로 거주하기 시작한 후, 해당 주소지로의 전입신고를 완료해야 합니다.
2. 점유 : 해당 목적물에 실제로 거주하여, 목적물을 점유하고 있어야 합니다. (실제 사용하는 가구 등도 있어야 합니다.)

2. 대항력의 법적 효과

1. 임차인의 거주권 보호: 대항력이 확보된 임차인은 임대인이 부동산을 제3자에게 판매하거나 증여하는 등의 경우에도 계약기간 동안 해당 부동산에서 계속 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.
2. 우선변제권의 확보: 대항력과 함께 확정일자가 있는 경우, 임차인은 임대인의 파산이나 부동산의 경매 등에서 임차보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 우선변제권을 획득합니다.

3. 우선변제권 이란?

우선변제권 이란 집이 경매에 넘어갈 경우, 법원이 채권자들에게 해당 목적물의 매각 대금으로 변제해 줄 때 변재 순위의 기준점이 되는 권리입니다.

 

우선변제권의 확보 조건으로는 

1. 대항력(전입신고, 점유)
2. 계약서의 확정일자 

입니다.

 

쉽게 말해, 1억 2천만 원 가격의 집값에 1억 원의 전세계약 시, 우선변제권이 있으면 집이 경매에 넘어가더라도 1억 원은 임차인이 받을 수 있습니다. 그러나 보통 경매의 경우, 집값의 시세보다 가격이 떨어져서 매각되므로 가능한 보증보험에 가입하여 두시는 것이 좋습니다. 

4. 대항력 성립 요건

1. 주택의 인도: 임차인이 실제로 주택에 거주 및 사용하고 있어야 합니다.
2. 전입신고: 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

5. 대항력의 효력 발생 시기(중요)

대항력은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 00시부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이러한 법적 효력의 맹점 때문에 임차인이 전입신고를 한 당일날, 집주인(임대인)이 근저당(집을 담보로 대출)을 받는 경우가 생깁니다.

 

이렇게 된다면 전입신고를 하더라도 세입자(임차인)의 보증금 보다 근저당이 선순위 채권으로 올라가게 되기 때문에 나중에 보증금을 돌려받을 때, 큰 문제가 될 수 있습니다.

5. 그렇다면 어떻게 해야 할까요?

위 같은 사항을 예방하려면 부동산 계약을 진행하실 때, 꼭 근저당, 기타 채권 등 해당 목적물의 등기부등본상 특이사항이 없는 말끔한 현 권리상태를 전입신고 익일까지 보전한다는 특약을 걸어놓으셔야 합니다. 

확정일자

확정일자는 문서에 기재된 내용이나 사실이 특정한 날짜에 존재했다는 것을 공적 기관이 확인해 주는 제도입니다. 주로 임대차 계약서에 활용되며, 부동산 임대차 관계에서 임차인의 권리 보호를 위해 매우 중요한 역할을 합니다.

 

즉, 임대차 계약서가 일정 기관(주로 법원이나 등기소)에 제출되어 그 기관에서 계약서의 제출 날짜를 확인해주는 것을 말하며, 이는 계약이 체결된 시점을 명확하게 하여, 계약의 우선순위를 결정짓는 데 중요한 역할을 합니다.

1. 확정일자 받는 법

확정일자를 획득하는 방법은 몇 가지 방법이 있으나, 가급적 주민센터를 방문하시거나 국토교통부 웹사이트를 통하여 온라인으로 진행하여 주세요.

1. 주민센터 방문: 임대차 계약서와 신분증을 가지고 주민센터를 방문하여 확정일자를 받습니다. 주민센터에서는 계약서에 확정일자를 찍어주며, 이 작업은 무료로 진행됩니다.
2. 온라인 신청 : 국토교통부 웹사이트에서 온라인으로도 확정일자를 신청할 수 있습니다. https://irts.molit.go.kr 를 참고하여 주세요.
3. 등기소 방문: 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있습니다. 주로 부동산과 관련된 문서에 확정일자를 부여할 때 이용됩니다.
4. 우편 이용: 일부 지역에서는 우편을 통해서도 확정일자를 신청할 수 있으며, 이 경우 신청서와 함께 임대차 계약서 등 관련 문서를 보내야 합니다. 그러나 분실될 우려가 있으니 중요한 만큼 꼭 주민센터에 방문하여 확정일자를 받으시기 바랍니다.

2. 확정일자 주의사항

확정일자는 임대차 계약이 체결된 후 가능한 한 빨리 받는 것이 좋습니다. 계약 체결일로부터 시간이 지나면 확정일자의 효력이 약해질 수 있습니다. 확정일자는 임대차 계약서 원본에만 부여될 수 있으므로, 계약서를 분실하지 않도록 주의해야 합니다.

 

확정일자는 임차인의 권리를 보호하고, 임대차 관계에서의 안정성을 제공하는 중요한 법적 도구입니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 확정일자를 획득하는 절차를 진행해야 합니다.

전입신고 확정일자 차이와 각각의 중요성

1. 전입신고 중요성

전입신고는 임차인이 새로운 주거지로 이사한 후 그 주소지로의 주민등록을 변경하는 절차입니다. 이는 임차인이 새로운 주소지에서 법적으로 인정받는 주민으로서 다양한 행정 서비스를 이용할 수 있게 합니다.

1. 대항력 확보: 전입신고를 함으로써 임차인은 임대차 대항력을 확보할 수 있습니다. 이는 임대인이 변경되더라도, 새로운 임대인에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있게 해 줍니다.
2. 거주권 보호: 전입신고는 임차인의 거주권을 보호합니다. 임대인이 임대차 계약을 일방적으로 해지하거나, 제3자가 부동산을 취득했을 때도 임차인은 계약 기간 동안 거주를 계속할 수 있습니다.
3. 행정 서비스 이용: 전입신고를 통해 정확한 주소지 정보가 주민등록에 반영되므로, 주민등록상의 주소를 기반으로 제공되는 선거권 행사, 자녀의 학교 배정, 각종 공공서비스 이용 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 확정일자 중요성

확정일자는 임대차 계약서에 공적 기관이 계약서 제출 날짜를 확인해 주는 절차로, 계약서의 존재와 그 내용이 특정 날짜에 있었다는 것을 증명합니다.

1. 우선변제권 확보: 확정일자를 받은 임대차 계약서는 임대인의 파산이나 부동산의 경매 등이 발생했을 때, 임차보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있게 합니다. 이는 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.
2. 법적 분쟁 해결: 확정일자가 있는 임대차 계약서는 임대차 계약의 존재와 내용을 명확하게 증명할 수 있는 중요한 증거입니다. 따라서 임대차 관계에서 발생할 수 있는 각종 분쟁을 해결하는 데 유용합니다.

3. 차이점 요약

• 목적과 효과의 차이: 전입신고는 주로 임차인의 거주권 및 대항력을 보호하는 데 중점을 두는 반면, 확정일자는 임차보증금에 대한 우선변제권 확보와 법적 분쟁 해결에 더 큰 역할을 합니다.
• 적용 범위: 전입신고는 주민등록법에 의해 규정되며, 주로 행정 서비스 이용과 주거 안정에 초점을 맞춥니다. 확정일자는 주로 임대차 계약의 법적 효력을 강화하고 임차인의 재산권을 보호하는 데 중점을 둡니다.

그렇다면 전입신고 확정일자 둘 중 한 가지를 누락하고 한 가지만 한다면 어떻게 될까요?

전입신고 확정일자 중 한가지만 한다면?

1. 전입신고만 한 경우

전입신고는 임차인이 새로운 주거지로 이사한 후 해당 지역의 주민센터에 가서 자신의 거주 사실을 신고하는 절차입니다. 이를 통해 임차인은 그 주소지에서의 법적 거주자로 인정받게 됩니다.

1. 대항력 확보: 전입신고를 통해 임차인은 임대차 계약에 대한 대항력을 확보하게 됩니다. 이는 임대인이 변경되더라도, 새로운 임대인에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있음을 의미합니다. 즉, 임대인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 거주를 계속할 수 있습니다.
2. 보증금 회수 불확실성: 그러나 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 경우, 임대인의 부동산이 경매나 매각될 때 임차보증금에 대한 우선변제권을 확보하지 못할 수 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수 가능성을 불확실하게 만듭니다.

2. 확정일자만 받은 경우

확정일자는 임대차 계약서에 대해 공적 기관이 계약서 제출 날짜를 확인해 주는 절차로, 임대차 계약의 존재와 그 내용을 특정 날짜에 확정되었다는 사실을 명시합니다.

1. 우선변제권 확보: 확정일자를 받음으로써 임차인은 임대인의 부동산이 경매나 매각 시, 다른 채권자들보다 먼저 임차보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보합니다. 이는 임차인의 재산권 보호에 매우 중요합니다.
2. 대항력 미확보: 하지만 확정일자만 있고 전입신고를 하지 않은 경우, 임차인은 임대차 대항력을 확보하지 못합니다. 이는 임대인의 변경이나 부동산의 소유권 이전 시, 새로운 소유자에게 임차인의 거주권을 주장할 수 없음을 의미합니다. 따라서 계약 기간 동안의 거주가 보장되지 않을 수 있습니다.

3. 확정일자는 처음 계약서 작성 시 확정일자를 받은 후, 계약연장 시 다시 받아야 하나요?

처음 계약 후 확정일자를 받아 2년을 거주하신 후에 계약을 추가로 연장하고 싶은 분들이 많습니다.

이럴 때는 묵시적 갱신(임대인과 임차인 협의 없이 자동 갱신)이나 보증금의 변동이 없는 이상, 증액 계약 시에는 신규 계약을 작성하여 확정일자를 받으시는 게 좋습니다.

 

1) 증액 계약 시

임대인이 추가 계약 시에 보증금을 인상한다고 하였을 때, 확정일자를 받으셔야 추가 보증금에 대한 우선변제권을 받을 수 있습니다.

 

만약 보증금 인상 후 신규계약서 작성 시 확정일자를 추가로 받지 않으신다면, 인상 보증금에 대한 금액은 근저당 등이 있을 시, 후순위로 밀려날 수 있습니다.

2) 감액 계약시

임차인의 경제상황 혹은 임대인의 선의로 인하여 감액 계약을 진행하신다면, 확정일자를 생략하시는 것이 좋습니다.

1.   확정일자 생략 : 기존 계약서를 활용하여 작성하거나 기존 계약서와 연관성을 지어 계약서 작성 시, 확정일자를 생략하시는 것이 좋습니다. 그 이유는 특약 사항 등을 잘 못 기재하면 나중에 쓴 계약서가 기준이 될 수 있기 때문에, 나중에 쓴 계약서에 확정일자를 받는다면 계약 서 작성 전 근저당이 있을 경우, 보증금의 우선변제권이 밀릴 수 있습니다. 

(예 1:가령, 특약 혹은 공란에 0000년 00월 00일부로 보증금 중 00원을 감액하여 기존 계약을 2년간 연장한다. (서명/날인) 임차인은 반환된 보증금을 확인하였음. 예 2: 0000년 00월 00일에 있었던 계약에서 00원 연장하는 계약이다.)

 

확정일자를 생략한 경우에는, 반드시 기존 계약서를 보관하고 있어야 합니다.

전입신고 확정일자 정리

전입신고 및 확정일자의 기능과 효력, 주의사항 등을 정리하면 아래와 같습니다.

  

결론적으로, 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하고 임대차 관계를 안정적으로 유지하기 위한 필수적인 절차입니다.

 

전입신고는 임차인이 새로운 주거지에서의 거주권과 다양한 행정 서비스를 이용할 권리를 보장하는 반면, 확정일자는 임차보증금의 우선변제권과 법적 분쟁 시 유리한 위치를 확보할 수 있도록 합니다.

 

따라서 임차인은 새로운 주거지로 이사한 직후 전입신고를 신속하게 진행하고, 이어서 확정일자를 받는 절차를 완료함으로써 자신의 권리를 보호해야 합니다.

 

감사합니다.